什么是REITs不动产投资信托基金

REITs是信托基金的一种，全称是不动产投资信托基金（real estate investment trust），以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。

REITs的本质是将流动性较低、单笔交易规模较大的不动产资产，通过证券化的手段形成小而分散的证券或份额，为各类投资者，尤其为中小投资者设立低门槛参与不动产资产交易的机会，以获得由专业运营团队管理的稳定的物业租金与增值收益。

1960年，第一只REITs诞生在美国。经过半个多世纪的发展，目前美国REITs市场是全世界最成熟的REITs市场，产品结构丰富，涉及多个领域。据NAREIT（National Association of RealEstate Investment Trusts，美国不动产投资信托协会）统计，截至2021年3月，美国REITs的总市值约为1.35万亿美元，涉及基建、住宅、零售、工业、医疗健康、数据中心、办公、自助仓储、酒店、林地等多个领域。

根据组织形式的不同，REITs可分为公司型和契约型两类。

公司型REITs的最大特点是公司是上市主体，REITs份额即为上市公司的股票，REITs的持有人即为公司的股东。公司型REITs多采用内部管理的模式，由公司聘请的内部管理团队进行管理。美国市场以公司型REITs为主。

契约型REITs则以信托或基金作为载体，通过发行信托凭证和基金份额来获取资金投资于房地产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，通常由外部第三方管理机构作为资产管理人。契约型REITs多出现在亚洲市场。

根据资金募集方式的不同，REITs又被分为公募型和私募型两类。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，不允许公开宣传，一般不上市交易；而公募型REITs则以公开发行方式向社会公众投资者募集资金，可以公开宣传，在公开市场交易，价格随市场波动。

根据投资方式的不同，REITs可以划分为权益型和抵押型两类。权益型REITs通过投资底层不动产并拥有其所有权，底层资产产生的现金流和增值作为收益来源。抵押型REITs主要是通过购买或发行抵押贷款支持证券（MBS）来提供资金，利息部分作为REITs的收益。

REITs常见的底层资产可以是基础设施类，也可以是持有型房地产，常见的类型有酒店、工业物流、购物中心、办公大楼、医疗健康、公寓等。随着市场的不断发展，REITs标的的适用范围也在不断拓展，通信设施、高速公路等能产生收入的基础设施资产，以及5G设施、数据中心等新基建也已成为REITs的重要基础资产。基础设施REITs已经成为REITs中重要的独立分类。

2020年4月，证监会与国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs制度与市场建设正式拉开帷幕。随着市场的加速发展，REITs顶层设计不断完善，多地也陆续跟进REITs试点培育工作。我国基础设施存量庞大，投资模式较为传统，存在投资效率低、融资渠道单一和资金退出难等问题，具有较大的证券化潜力。自2021年5月首批9只REITs上市至2023年底，我国REITs市场不断扩容，已发行30只REITs，累计发行规模达985亿元。从项目类型看，产权类REITs共上市18只，特许经营权REITs共上市11只；从底层资产类型看，REITs底层资产项目类型已涵盖保障房、高速公路、产业园、清洁能源、生态环保、能源基础设施六大领域。

标准化的REITs产品一般会有一些典型的特征，这些特征包括：第一，REITs的投资标的是成熟的不动产资产，以不动产产生长期、稳定的现金流作为主要收入来源。第二，REITs投资经营产生的稳定现金流需要进行高比例的分红，通常是以90%以上的比例分配给投资人。第三，标准化的REITs在公开市场上市交易，具有较强的流动性。第四，REITs制度是税收驱动的，多数市场在REITs的发展中会给予相应的税收优惠政策。第五，REITs通常实行主动管理模式，其产品价值依赖于专业管理人对不动产资产的专业管理与合理投资决策。REITs的管理既具有金融属性，又具有不动产属性。第六，REITs的回报率一般比较稳定，其收入主要是基于不动产产生的租金收入，与股票、债券等其他金融产品的相关性相对较低。

REITs对普通的投资者有什么作用呢？

首先，REITs可以成为房地产投资的替代品。相比于直接投资房地产，REITs还具有以下一些优势：① REITs的投资门槛较低，投资者可以购买最小份额的公开交易的REITs。② REITs公开交易，具有较好的流动性，交易成本低。③ REITs可以分散地投资于不同地区和不同类型的不动产，有效地分散风险。④ REITs不需要投资者自己管理和维护不动产，也不需要考虑折旧。⑤ REITs有定期报告制度，信息透明化程度较高。

其次，REITs在长期收益率方面表现卓越。REITs一方面具有长期可靠且有增长性的分红收入，另一方面还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。长期来看，REITs为投资者提供了非常客观的回报率表现。根据美国不动产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，NAREIT）的统计数据，REITs的总体回报率在过去20年的各类资产的表现中处于领先地位（见图7-3）。

图7-3 各类资产过去20年平均年收益率

资料来源：美国不动产投资信托协会。

最后，REITs的收益与股票、债券等其他金融产品的相关性较低。根据NAREIT的统计，在过去20年，NAREIT权益型REITs指数和标普500指数的相关系数为0.57；与纳斯达克综合指数的相关系数为0.43；与美国投资级债券的相关系数更低，不足0.2。与其他大类资产相对较低的相关性使得REITs成为分散风险、优化投资组合的利器。富达投资（Fidelity Investment）曾于2013年做过一项研究，在传统的股票和债券投资组合中加入REITs，经过风险调整后的收益率能够显著增加。从表7-2中我们可以看出，加入了33.3%REITs的投资组合的夏普比率最高，并且随着配置REITs比例的不断提升，组合的收益也随之提高。

REITs基金应该如何挑选呢？

公募REITs作为股债性质兼具的投资产品，具有定期强制高分红的特点，每年需要将90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者，而部分产权类REITs呈现弱股性，获得的租金现金流相对稳定，其持有的底层物业资产如产业园等随着时间推移也可以依靠土地稀缺性获取增值收益。

一是重点考查REITs产品的分红率。相较于主流股指和固定收益类产品，REITs的高股息特征明显。2023年，特许经营权类REITs的平均分红率达6.7%，显著高于同期主流股指的股息率，而产权类REITs的平均分红率为4.2%，也强于沪深300的股息率（3.2%）；与1年期AAA级及AA+级固定收益产品的到期收益率相比，产权类REITs和特许经营权类REITs高分红优势显著。

二是关注保障房REITs。2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确推进保障性住房建设，加大保障性住房供给，并提出推动建立房地产业转型发展新模式，未来我国房地产市场或将形成“保障房+商品房”双轨制模式。2023年9月，财政部等三部门联合印发《关于保障性住房有关税费政策的公告》，其中提到：保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。在房地产行业转型过程中，我国对保障房REITs政策支持力度不断加大，未来包括发行、扩募和资产类型多元化在内的一系列政策有望进一步完善，板块潜力或将持续释放。