3.4、房地产:房价的涨跌到底是什么逻辑

房子，无疑是我们每个人生活中金额最大的一笔消费和投资。年轻人结婚需要购买婚房，中年人改善生活要置换改善房，金额少则几十万元，多则几百万上千万元，所以值得多花点笔墨。

关于房子，大家最关心的问题一定是房价。实际上，房价可以用一句话来概括：“长期看人口，中期看土地，短期看金融。”

这是经济学家任泽平提出的一个在业内得到广泛认可的分析框架。我从底层逻辑入手，介绍一下核心结论。

人口、土地和金融是影响房价的三个最核心因素。

我们所说的房子也被称为“商品房”，顾名思义，房子也是一种商品。既然房子是一种商品，它就满足经济学的供求原理：供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。因此，能影响房子供给和需求的核心因素，就是影响房价的核心因素。

首先是人口，人口影响需求。房子说到底是人用来住的，当一个地方的人口持续增加时，对房子的需求自然会随之增加，房价自然越高；反之，如果人口持续流出，房价自然下滑。

其次是土地，土地影响供给。要建房子，得先有土地：土地越紧张，房子的供给就越紧张，房价自然上涨；反之，如果土地供应充足，房价就可能下跌。

最后是金融，金融影响需求。一套房动辄几十万上百万元，大多数老百姓买房都需要贷款。这就涉及两个因素，一是首付比例，首付比例越低，购房门槛越低，从而越刺激购房需求。二是贷款利率，贷款利率越低，月供压力越小，也越会刺激购房需求。

“在事物发展的任何阶段上，必有而且只有一种矛盾居于支配的地位，起着规定或影响其他矛盾的作用。”从这个底层逻辑出发，我们的分析如下。

人口的增长和区域间的流动，是决定房价长期走势的主要矛盾。

2022年，我国经历了61年来的首次人口负增长。紧接着，2023年7月，中央政治局会议指出我国的房地产市场供求关系发生了重大变化。

可以看到，我国房地产市场已经来到了一个拐点——随着人口的负增长，我国房地产市场突飞猛进的时代已然过去。

但大趋势是大趋势，我国这么大，不同区域之间的情况差别很大。在可预见的未来，我国人口将一直往大都市圈、大城市群迁徙。

以粤港澳大湾区为例，在2010年的第六次人口普查中，该区域9个城市的总人口为5611.84万人。到了2020年的第七次人口普查，该地区总人口达到了7801.43万人，增长39.02%。相比之下，从2010年到2020年，全国的人口增长仅为5.38%。

也就是说，粤港澳大湾区的人口增速是全国人口增速的近8倍。因此，我国房地产市场整体而言确实来到了一个拐点，但不同区域的分化也会越来越大。

土地的供应是影响房价中期走势的主要矛盾。

在我国，地方政府负责土地供应。从地方政府制订土地供应计划，到开发商获得土地使用权，再到房屋建设、预售，整个过程至少两年以上。因此，土地供应对房价的影响主要体现在两年甚至更长的中期。

地方政府出让土地可以获得土地出让金，而这笔收入是地方政府的重要收入来源。有研究发现，地方政府从房价上涨中获得的收益约占房价的60%，是房价上涨的重要受益者。因此，地方政府往往倾向于“挤牙膏式”的供地方式。

然而，随着“房住不炒”政策的持续推进，近年来地方政府的土地供应策略也发生了变化。以深圳为例，如图3-3所示，2021年深圳突然大幅提高了居住用地的计划供应量，达到363.3公顷，是2019年的两倍多。这对2022年和2023年深圳的房价产生了明显的抑制效果。

图3-3 深圳近10年居住用地供应计划

数据来源：深圳市规土委。

因此，要想了解我们所在城市两年以上的房价变动趋势，我们必须关注“年度居住用地的计划供应量”这一指标。这个指标可以从我们所在城市的规土部门官网查询。

金融政策是影响房价短期走势的主要矛盾。

例如，首付比例和贷款利率一旦调整，就可以立竿见影地影响购房者的决策。比如小明想买一套100万元的房子，首付要三成，但他只有20万元现金。现在首付比例调整为两成，小明立马就从买不起，变成买得起。

一个小明是这样，千千万万个小明也是这样，房地产市场的需求情况立马就会发生变化，并且会在几个月内（从看房到买房需要一定时间）体现在实际的成交数据中。

因此，当首付比例和贷款利率发生调整时，我们至少可以判断在一年内，房价变动的一个趋势。

解释完“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，我们判断自己所在城市房价趋势的方法就呼之欲出了，依次搞清楚以下信息即可。

（1）自己所居住城市的人口流入趋势，查阅历年常住人口数据和实际管理人口数据即可。

（2）自己所居住城市的居住用地供应计划，查看当地规土部门的官网即可。

（3）当前金融政策的态势。一方面，我们需要密切关注央行在LPR调整、住房首付比例下限，以及首套房资格认定等方面的政策动向；另一方面，也要留意所在城市的住房政策变化，如限购政策、房贷利率下限，以及首付比例下限等方面的调整。