商住公寓能不能买？　住宅像股票，公寓像债券

商住公寓能不能买？本讲我们就来回答这个问题。

本讲的分析比较长，我先说一下结论：住宅可以看作股票，而公寓更像债券，不是能不能买的问题，而是买的东西不一样，获得的收益也不一样。

为什么这么讲呢？你可以把住宅看成城市的股票，随着城市的发展，这个住宅股票的价值是增值的，可以参与城市的分红，包括房租上涨、房价上涨、学位资源价值上涨，以及各种便利。

而公寓呢，虽然也是房子，但是只能拿利息，不参与分红。这主要表现在两个方面，一是公寓有期限限制，就像债券有到期日，到期了就还本付息，然后就结束了；二是公寓对城市资源的分享有限制，比如不能落户、不能上学、不能办各种证，这也很像债券，只能拿固定利息，不能参与公司的经营，没有投票权。

下面，我们就来重点解释这两个重要区别。

公寓像债券，有到期日，续期费用高

第一，公寓有期限限制，就像债券有到期日。

这一点表面上对应的是公寓40年或者50年的产权，其实有更深的含义。怎么解释呢？住宅的产权是70年，公寓的产权是40年或者50年，看起来只是期限长短的区别，其实远不止于此。

根据现有的政策，住宅到期之后可以自动续期，续期的成本很低。

比如说2017年和2018年连续两年，李克强总理在两会后的记者会上公开表示70年产权的房子到期可续期，无须申请，无前置条件。总理怕大家不放心，专门加了一句：“国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”连续两年的公开表态，这一点是很清楚的。这里的“无前置条件”，大致是不设置障碍，甚至不收费的意思。这和之前官员的表态也是一致的。比如2016年12月23日的新闻发布会上，国土部副部长王广华公开表示，住宅建设用地使用权期满后，业主不需要专门提出续期申请，市、县国土资源主管部门也不收取相关费用，正常办理房地产交易和不动产登记手续。这里面的意思就是免费续期。

虽然最后的立法草案还没有出来，但是从政策连续、社会稳定的角度出发，最多交很低的费用就可以续期，这几乎是板上钉钉的事情。所以，所谓70年产权的问题其实已经解决了，大致可以看作永久产权，就像普通股票一样，并没有一个给定的期限。

现实当中，已经出现过交很低的费用就把住宅续期的情况。2016年4月，因为历史原因，深圳福田区一套80.6平方米的住宅的土地使用性质虽然是住宅，但使用年限只有50年，从1985年到2035年。该业主在2016年3月补交了44940元的土地价款，就把该房产的土地使用年期延到70年，从2035年延长到2055年，性质仍为商品房。当时，这个房子的市价是8万元/平方米，市价约645万元，补交的地价款仅相当于市值的0.7%。从这个案例看，补交的价款真的很低。这个案例对于未来商品房的延期，有很大的参考价值。

但是公寓就不太一样了。上面提到的总理的表态强调了70年产权的房子，也就是住宅用房，没有提40年或者50年产权的公寓。现实中已经有一些商住公寓的土地使用期限到期，但续期的问题迟迟没有解决。目前看起来，公寓续期的成本会比较大。

为什么呢？原因很简单，这是目前的政策体系决定的，很难改。具体说，公寓的土地性质是商业用地、旅游用地、娱乐用地，或者工业用地，期限是40年或者50年。这些用地都不是居住用地，是给各类企业的经营用地，既然是经营用地，就有一个税收的问题。这些土地上的经营活动，政府是要收税的，是财政收入的一部分。如果免费或者低费续期，就意味着政府的财政收入没了，而且是白白就没了。这些收入去了哪里呢？去了拿这个土地的人那里。这就相当于无偿的转移支付，政府的收入，也就是国有资产，白白流失了。这于情于理都说不过去。而且这两年，中央和地方的债务增长都很快，再让政府白白放弃一块收入，可能性很小。

所以，现在合理的预期是，商住公寓到期后，要交比较高的费用，才能续期。这个费用不是象征性的，应该大致等于政府在这块地上几十年的税收。或者交更多的费用，一次性改成住宅楼，相当于一次性买断政府未来的税收收入。

从这个角度看，商住公寓确实像债券，买的就是40年或者50年的使用权。想要延长使用期限，就要再加钱。作为比较，住宅楼的使用权名义上是70年，其实可以用很低的价格延长，相当于永久产权。

公寓像债券：只拿利息，不拿分红

下面我们来说第二个区别，公寓对于城市资源的分享是有限制的。最大的限制是没有学区资源。大家都知道，很多家庭买房，最重要的就是给孩子找个上学的地方。中国人特别重视教育，入学名额是很多家庭买房的最重要考虑，这使得学区房几乎就成了刚需。

那公寓能实现这个功能吗？不能。买了公寓房，能自住，能出租，但是不带学区，不能解决孩子的上学问题。学位资源这个最重要的资源，公寓是没有的。

公寓和商品房还有一个更深层的区别。对于商品房买房者来说，你是这个小区的永久居民，周边的事物，公安、派出所、民政等一系列公共服务都和你有关。对于公寓购买者来说，你只是一个租户，周边的事情和你是没关系的。

比如说，你要去民政局办事，民政局会问你户口在哪里，公寓不能落户，你只能到原来的户口所在地办事。在城里生活，这样的事情很多。这些城市公共服务，用不到的时候你不觉得重要，用到的时候给你很多便利。但是，当你手续不全、没法用的时候，就给你带来很多麻烦。

公寓成本高，舒适度低

除了上面讲的两大区别以外，公寓和住宅还有很多其他差别。比如，公寓的持有成本与生活成本都比较高。公寓用的是商水商电，价格比住宅的民水民电要高很多，高1倍以上。100平方米的房子，公寓每月的水电费可能要多出300～400元，一年就是几千元，不是个小数目。再比如，公寓的户型一般不太好，往往是塔楼，通风、采光也经常不太好，还不通燃气，居住的舒适度也比较低。还比如，家里有小孩的家庭往往就不太愿意住公寓。为什么呢？除了上面提到的舒适程度的原因外，公寓人来人往、不太安全，也是重要的考虑。

最后，还有一点，公寓的贷款成本较高，利率往往高出一个百分点，贷款期限还短，最多10年，而住宅贷款最多是30年。如果需要转手，公寓的交易税费也高很多，100万元的公寓，交易税费可能要比住宅多出四五万元甚至更多。

表29-1详细比较了公寓和住宅的优缺点。综合起来看，公寓和住宅相比，还是有很多缺点的。

表29-1 公寓和住宅对比

由于表中列出的这些区别，市场上住宅和公寓的价格有很大的差别。同一个城市，相邻的公寓和住宅，公寓往往要便宜很多，便宜30%甚至更多。

公寓能不能买？就看租金增长够不够快

最后，我们来回答一个关键的问题，公寓能不能买？根据上面的分析，不是能不能买的问题，而是买的东西不一样，获得的收益也不一样。买住宅，你买的是城市的股票，是永久产权，价值和城市一起增长。买公寓，你买的只是一个债券，要计算这个债券的回报率有多高。

计算公寓的回报率，基本就看两点，一个是租金的水平，一个是租金的增长率。扣除空置率和一定的管理费用，如果租金还有5个百分点以上的回报，大概是可以买的，因为替代产品回报率更低，理财产品只有3%～4%的回报率，而买股票的风险要大很多。但总体上看，能买住宅，还是不要买公寓。

而且，现实中买公寓也是有很多限制的，大城市的限制尤其明显，不是谁想买就能买的。我来举几个例子。

第一个例子是广州。2017年3月30日开始，禁止个人买一手公寓，一手公寓只能在法人单位之间流通，不得卖给个人。个人只能买二手公寓，而且要满2年才能交易。

第二个例子是深圳。2018年7月31日提出，新建设的商务公寓，一律只租不售，而且不得改变用途。

第三个例子是北京。北京全部新建商办类项目只能出售给企事业单位、社会组织，存量的商办类项目再次销售可以卖给个人，个人还要满足很多苛刻的条件（目前，在上海、成都、杭州，中国大陆身份人士公寓不限购，可以买公寓，外籍人士及港澳台居民，只可以购买居住类用房）。所以，商住公寓也不是说买就能买，面临很多限制。

本讲要点：

（1）公寓有固定的期限，续期大概率要交比较高的费用，住宅的续期成本很低，可以看作永久产权。

（2）公寓的回报只有租金，而住宅的回报还有学区等公共服务。

（3）公寓的成本高，居住舒适度低。

（4）购买公寓与否，需要计算公寓的回报率，主要看租金水平和租金增速，如果超过5%，大致是可以买的。