3.5、按揭:人生最大一笔贷款该怎么操作

按揭，简单来说，就是找银行贷款买房，并将房产证抵押给银行，然后按约定还月供。这种方式几乎每个人都会用到，所以本节来聊一聊按揭的前世今生。

为什么叫“按揭”？

据说按揭是英文Mortgage的粤语谐音，读音为àn jiē。早前，我国是没有商品房的，房子都靠国家分配。后来深圳于1980年率先建了全国第一个商品房小区，叫作东湖丽苑，然后才推广到全国。为什么是从深圳开始的呢？因为深圳近水楼台先得月，“师从”香港。

香港曾规定，一栋楼的产权只能属于一个人。买房得整栋地买，而且要一手交钱一手交楼，所以香港居民管买房叫买楼。一整栋楼自然很贵，所以大多数人只能望楼兴叹。

有个人就想，为什么不能将一栋楼的产权拆分开来出售呢？为什么不能让人们先支付10%的预付款，然后分期慢慢还款呢？这两个划时代的想法瞬间引爆了香港房地产市场，这个人就是传奇商人霍英东。

按揭的操作流程是怎样的？

举个例子

张三只有300万元，但他想买一套1000万元的二手房，怎么办呢？银行表示，好办，按揭，具体步骤如下。

（1）查资格。以深圳为例，深户落户或非深户社保满三年才可以买房，符合深圳首套房认定标准的购房者，可以享受三成首付贷款政策，即贷款七成。

（2）查信用。银行会通过央行征信系统查询购房者的信用记录。购房者如果存在严重的逾期记录等情况，一般就会被拒绝按揭。

（3）查流水。购房者每月的收入流水原则上需达到月供的两倍以上。

（4）签合同。购房者需要签一大堆的文件并且按手印。

（5）交首付。购房者将首付款打入银行监管账户。

（6）过户。购房者要去房产登记处办理新房产证登记手续，拿到房产证后“拍照留念”，转手就得交给银行办理抵押。至此，交易基本完成。

为什么建议尽量选择按揭购房？

有人可能会有疑问，如果张三有1000万元现金，是不是没必要做按揭给银行赚利息了呢？

非也。房贷这个东西，在力所能及的范围内，在工作稳定的前提下，在房贷利率比较优惠的情况下，我们可以稍微多贷点，对于贷款的年限，能选30年就不要选20年，越长越好，原因如下。

第一，从长期来看，货币“放水”会极大稀释你的负债。20年前月供500元，购房者会觉得吃力，但在今天它也就是一顿聚餐的花费。这就是货币“放水”的力量。

第二，从长期来看，货币“放水”在稀释负债的同时，也会抬高优质资产的价格。然而，这有一个前提，那就是我们必须持有优质的资产。就房地产而言，那就得是核心城市核心地段的优质房子。

第三，从长期来看，随着我国经济增速的放缓，利率水平也会持续下降。目前，许多发达国家的房贷利率都相对较低，有的甚至不到2%。这意味着我们的房贷利率仍有很大的调整空间。

第四，从当下来看（2024年），我国房贷利率从2022年下半年开始经历了多轮下调，甚至一线城市都到了3字开头，可以说已经是历史极值。

所以除非是“有钱任性”的土豪可以随便全款买房，我仍建议选择做按揭，当然，贷款金额要控制在力所能及的范围内。什么叫力所能及的范围内呢？最好就是月供小于每个月稳定收入的50%。因为银行审核房贷申请，也是要求你的月收入流水在月供的两倍以上。

按揭贷款选择哪种还款方式比较好？

办理按揭贷款后，你还需要面临一个选择，即还款方式。有两种方式，分别是等额本息和等额本金。等额本息意味着每月的还款金额是相同的，而等额本金则意味着每月的还款本金是相同的，但总的还款金额会逐月递减。

如图3-4所示，假设贷款100万元，利率为4.9%，期限为30年。在等额本金还款方式下，每月需要还的本金是固定的，而利息则逐月递减。而在等额本息还款方式下，每月需要还的金额是固定的，但在还款初期，大部分还款金额都用于支付利息，随着时间的推移，利息所占的比例逐渐减少。

那么，这两种方式哪一种更好呢？经过比较后我们会发现，等额本息还款的总利息多一些，但其初期月供压力较小。其本质是用更多的利息换取初期较小的月供压力。其优点在于前期月供压力小且每月还款金额稳定，缺点是总利息较高。等额本金的实质是通过提前多还本金来减少总利息，其优点是总利息较少且还款压力逐渐减小，缺点是前期月供压力较大。

图3-4 等额本金和等额本息对比

实际上，这两种还款方式并没有绝对的优劣之分。如果购房者年龄比较小，收入还不高，那就不要勉强自己，选择等额本息就好。如果人已到中年，收入增长开始放缓，那么不妨选择等额本金。

如果没有合适的投资渠道，那么购房者也可以选择等额本金，钱拿着也是拿着，不如多还点房贷，省点利息。如果有更好的投资渠道，可以选择等额本息，少还点房贷，留下的钱拿去投资赚收益。